Los contratos de arrendamiento como obstáculos para las puestas en posesión efectivas derivadas de remates en sede judicial
El remate de una propiedad es uno de los actos ejecutivos finales al cual se llega en virtud de una suma de dinero no pagada que reclama un acreedor en vía judicial. Este acto de venta en sede judicial provoca, con relación a la propiedad, el llamado “Traspaso Forzoso”. Es forzoso porque no es un acto voluntario de venta del dueño, sino más bien obligatorio en razón del no pago de una deuda.
Como acto de venta, la subasta resultante de un bien es pública y se hace en presencia de todos aquellos interesados que se apersonan en la fecha y hora señaladas a hacer sus posturas económicas con la intención de adjudicarse el bien. Luego de dicha subasta, procede la aprobación del remate y, seguidamente, la puesta en posesión al nuevo dueño con la asistencia de la Fuerza Pública, que procede a expulsar a los habitantes de la propiedad en caso de habérlos.
Contratos de arrendamiento como impedimento de la puesta en posesión derivada de un remate:
El artículo 76 de la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos (LGAUS) señala que “el arrendamiento de una finca sobre la cual exista, en el Registro Público, una anotación o inscripción de hipoteca común o de cédulas o una anotación de embargo, anteriores al contrato, durará, como máximo, el plazo de tres años en caso de que se realice el traspaso forzoso del inmueble.” En otras palabras, en caso de que existan inquilinos dentro de la propiedad, se debe respetar el plazo de tres años de su respectivo arrendamiento.
Entonces, el derecho del inquilino de permanecer en el inmueble se contrapone al derecho de propiedad del nuevo dueño que se adjudicó el bien por medio de un remate. Si bien el antiguo dueño había decidido alquilar la propiedad, es posible que este no sea el deseo el nuevo dueño; a pesar de ello, el nuevo dueño adjudicatario en sede judicial debe respetar el arrendamiento que existía de antemano.
Formalidades que debe cumplir el contrato de arrendamiento para prevalecer ante la puesta de posesión de un remate:
El artículo 459 del Código Civil señala que el arrendamiento inscrito en el Registro Público es el que afecta a terceros por la posibilidad que brinda a un interesado de verificar el estado de una propiedad en dicho Registro. No obstante, no todos contratos de arrendamiento se inscriben.
Sin embargo, los tribunales de justicia han dicho que si no hay inscripción, procede analizar si el contrato de arrendamiento cuenta con fecha cierta. Aunque revisemos registralmente la propiedad y no observemos anotaciones, no es posible descartar la existencia de inquilinos. Esto evidentemente representa un riesgo de comprar en remate una propiedad.
Esto es confirmado por medio de la sentencia No. 1007 del año 2012 del Tribunal Primero Civil de Primer Circuito Judicial de San José:
“En primer lugar, resulta importante transcribir el artículo 642 de ese cuerpo legal: ‘Quien adquiera bienes mediante remate, lo hará bajo su riesgo en cuanto a situación, estado o condiciones de hecho, consten o no en el expediente.’ En otras palabras, el juez no garantiza la puesta en posesión de pleno derecho, pues el rematante debe asumir cualquier riesgo al respecto y acudir a la vía legal respectiva.”
Ante este riesgo inherente a la adquisición de propiedades por medio de remate resulta necesario que los potenciales participantes y adjudicatarios de estos bienes lleven a cabo un examen exhaustivo de las condiciones de la propiedad, tanto desde el punto de vista registral como desde el punto de la realidad de la propiedad. Solo así se podrá minimizar el riesgo de que la puesta en posesión derivada de un remate no sea efectiva.
Finalmente, como medida preventiva, los acreedores pueden implementar como parte del procedimiento de aprobación previa del crédito un protocolo por medio del cual se aseguran que no existen contratos de arrendamientos que afecten la propiedad dada en garantía; declaraciones juradas por parte del deudor propietario son parte de los instrumentos con que se cuenta para estos fines. Adicionalmente, como parte de las condiciones del crédito, los acreedores pueden incluir prohibiciones, ligadas a las causales de ejecución y vencimiento anticipado del crédito, al arrendamiento de la propiedad a terceros sin el consentimiento previo y por escrito de dichos acreedores.
Héctor Madrigal Mora es abogado de la firma Caoba Legal (www.caobalegal.com), especialista en derecho civil, comercial y cobro judicial, y es exfuncionario judicial del Juzgado Civil de Hacienda de Asuntos Sumarios (Juzgado Especializado de Cobro del Estado). Por favor enviar sus comentarios sobre este artículo a info@caobalegal.com
